پربازدیدترین اخبار پربازدیدترین اخبار

مدیرعامل بانک مسکن:

بانک مسکن در ریل انضباط قرار گرفت.

متن کامل گفت وگو با دکتر محمدهاشم بت شکن مدیرعامل بانک پیش روی شماست:

بعد از حدود دو سال مدیریت در بانک مسکن، چه مقایسه ای از بانکداری خصوصی و دولتی دارید؟ در کدام سیستم، اختیار بیشتر از بابت به کارگیری ابزارهای نوین بانکی و مالی وجود دارد؟
در ضوابط و قوانین بانکداری به لحاظ نوع مالکیت، تفاوت زیادی وجود ندارد. درواقع ضوابط حاکم بر نظام بانکی، نگاهی به نوع مالکیت ندارد. در بانک خصوصی ابتکار عمل بیشتر است و برای اجرای ایده های جدید، دست مدیران بانک های خصوصی باز است. بانک های خصوصی، به سرعت و ظرف حداکثر 10 سال، با الگوسازی های متنوع، می توانند جایگاه خود را گسترش دهند، اما در نظام بانکداری دولتی، گاهی اوقات الگوسازی صرفاً برای عقب نماندن از بازاری که بانکهای خصوصی برای خودشان درست کرده اند، انجام می شود. یکی از تفاوتهای ماهوی بانک های دولتی و بانک خصوصی این است که مفهوم سود هر سهم در بانکهای دولتی چندان مطرح نیست. وقتی ابزار سودآوری وجود نداشته نباشد، بهرهوری قابل سنجش نیست. درواقع در بانک خصوصی، ذینفع های متعددی وجود دارند؛ کارمندان، مشتریان و سهامداران. اما در بانک دولتی، سهامداران صرفاً به دنبال سودآوری بانک نیستند.
ما البته در بانک مسکن اخیراً یک اداره جدید تحت عنوان اداره بررسی های اقتصادی و توسعه محصول در زیرمجموعه مدیریت طرح و برنامه ایجاد کردیم که این اداره وظیفه دارد متناسب با نیاز مشتری، ابزارها، تسهیلات و نهادهای جدید بانکی و مالی خلق کند.

بانک مسکن در این دوره، با چند تحول اساسی روبه رو شد؛ از جمله اینکه سقف تسهیلات خرید مسکن بعد از حدود 6 سال، سه بار در فاصله سالهای 92، 93 و 94 افزایش پیدا کرد و سبد وام های بخش مسکن کاملاً متنوع شد. از طرفی، اولین صندوق زمین و ساختمان به عنوان یک مسیر جدید غیربانکی برای تأمین مالی عرضه و تقاضای مسکن، در همین دوره راه اندازی شد، در حالیکه در دولت قبل، حرف تأسیس چنین صندوق پیش کشیده شده بود و حتی به صورت نمادین یک صندوق در سالهای 88-87 شکل گرفت، اما ناکام ماند. شکل گیری منسجم گروه مالی بانک مسکن و اجرای طرح مدیریت دارایی به عنوان یکی از روش های تأمین مالی ساختاریافته نیز ازجمله محصولات جدید بانک مسکن در کارنامه مدیریتی شما محسوب میشود. مجموعه این اتفاقات جدید چه آثار مثبتی در بخش مسکن و ساختمان به همراه دارد و اصولاً با چه هدفی دست به چنین اقداماتی در بانک مسکن زدید؟
شاید یکی از مهمترین اتفاقات مثبت در این دولت، احیای رسالت اولیه و بازگشت به هویت اصلی در بانک مسکن باشد. در دولت قبل، بانک مسکن به کارگزار دولت تبدیل شده بود. کار بانک، تجهیز منابع است؛ اما این کارکرد و همچنین وظیفه اعطای تسهیلات به شکل مناسب و نظارت بر آن، طی 8 سال منتهی به 1392، از بانک مسکن گرفته شد؛ به دلیل اینکه اصلاً نیازی به تجهیز منابع نداشت، چون که اضافه برداشت از بانک مرکزی برای طرح مسکن مهر انجام میشد.
در مقطعی که به عنوان مدیرعامل بانک مسکن منصوب شدم، بانک مرکزی جرایم متعددی برای حساب قرمز بانک مسکن نزد خود، اعمال کرده بود. سیستم ساتنا و پایا در بانک مسکن قطع شده بود. آیا به نظر شما این نقص عمده، میتوانست به حفظ و افزایش مشتریان بانک مسکن منجر شود؟
مهمترین مشکل بانک مسکن در آن دوره، بی انضباطی مالی بود. بانک مادامی که میتواند به راحتی دست توی جیب بانک مرکزی کند، نیازی به جذب سپرده و واسطه گری مالی برای تجهیز منابع ندارد.
از آن طرف، صلاحیت بانک مسکن تأمین مالی پروژه های ساختمانی با نظارت کارشناسی مستقیم خود بود، اما در مسکن مهر، مشتری بانک را دولت انتخاب میکرد و دستور پرداخت تسهیلات در مراحل مختلف، خارج از اراده بانک مسکن و توسط مسوولان دولتی صادر میشد.
بانک مسکن، وظایف اصلی خود را قبل از این 8 سال به خوبی انجام داده بود. نسبت مطالبات غیرجاری بانک مسکن پیش از شروع مسکن مهر، زیر 2 درصد بود؛ یعنی در حد استانداردهای بین الملل.
اما این طرح، رژیم پس انداز در بین متقاضیان مسکن را که اساس و ریشه تأمین مالی بخش مسکن محسوب میشود، به هم ریخت. پرداخت تسهیلات مسکن مهر از محل اضافه برداشت با نرخ سود ارزان 4 تا 9 درصد و بدون سپرده، روند سپرده گذاری در بانک مسکن را برای دریافت تسهیلات استاندارد مختل کرد. لذا مانده تسهیلات و سپرده صندوق های پس انداز مسکن در آن دوره، با رشد منفی مواجه شد و نظام بانک مسکن از نظر تجهیز منابع و پرداخت تسهیلات دچار آسیب شد.
شاید مهمترین کاری که هیأت مدیره فعلی بانک مسکن انجام داد، این بود که در اسفند سال 92 با پیگیری های بانک، تمام اضافه برداشتهای بانک مسکن به یک خط اعتباری مشخص تبدیل شد. با این اقدام، عملکرد گذشته بانک، نظم پیدا کرد و مناسبات 8 سال قبل بین بانک مسکن و بانک مرکزی، کاملاً شفاف و روشن شد. برای بازپرداخت این خط نیز ابتدا 3 سال و بعداً 10 سال دوره تنفس تصویب شد و قرار است در دوره 20 ساله بازپرداخت به بانک مرکزی صورت بگیرد. همچنین جرایم 34 درصدی ناشی از اضافه برداشت 45 هزار میلیارد تومانی که سالانه محاسبه میشود، نیز بخشیده شد. خوشبختانه اقدامات دو سال اخیر برای تعیین تکلیف اضافهبرداشت بانک مسکن در طرح مسکن مهر، با حمایتهای اعضای شورای پول و اعتبار، مسوولان بانک مرکزی، وزارت اقتصاد و وزارت راه و شهرسازی انجام شد.
پس میتوان گفت بزرگترین دستاورد بانک مسکن در دولت یازدهم، این اقدام بود که بهگفته برخیها، یک معجزه محسوب میشود. درحال حاضر شعب بانک مسکن، همه سرویسهای بانکی را قادرند به مشتری ارایه کنند.
دومین نکته این بود که بانک مسکن در دوره قبل به بهانه غیرتحریمی بودن، در دام فعالیتهای تجاری و ارزی افتاده بود؛ آن هم در اوج بحران ارزی سالهای 90 تا 92 که در گذشته کمسابقه بود، از یک سو نرخ ارز سه برابر افزایش پیدا کرد، از سوی دیگر بهدلیل تحریمهای ظالمانه، هزینه انتقال پول، فوقالعاده افزایش یافت و ارتباط بانکهای ایران به شبکه بانکهای جهانی قطع شد. در این وانفسا، بانک مسکن قرار شد گشایش اعتبار انجام دهد که البته از این موضوع «گزیده» شد؛ بانک مسکن چون که ظرفیت این کار را نداشت و سابقه فعالیت ارزی آن هم در دوره بحرانی و غیرطبیعی نداشت، آسیب دید. در این دوره، همه تلاش ما این بود که بانک مسکن به ریل قبلی خود برگردد و کارهای اصلی و تخصصی خود را انجام دهد. ما بهعنوان بانک مسکن، وظیفه داریم با فعالان بخش مسکن و ساختمان، طرحهای تأمین مالی را پیش ببریم. این بخش، خوشبختانه پرمزیتترین بخش بهلحاظ بیشترین فعالیت بخش خصوصی و نوع وثایق و ضمانتهای بانکی که عمدتاً دارایی ملکی تسهیلاتگیرندگان است، به حساب میآید.

رسالت بانک مسکن دقیقاً چیست؟
در اساسنامه بانک مسکن، سه مأموریت کلیدی تعریف شده است؛ اول اینکه بانک به متقاضیان خرید مسکن، تسهیلات خرید پرداخت کند. دوم اینکه به شرکتهای تولیدکننده مصالح ساختمانی، تسهیلات موردنیاز ارایه دهد و در نهایت، نیاز مالی انبوه سازان و سازنده های مسکن مخصوص میان درآمدی و متوسط جامعه را پوشش دهد.
اما بانک مسکن در گذشته، از دو جهت آسیب خورد؛ اول از ریسک های پنهان مسکن مهر و دوم، خروج از ریل تخصصی به واسطه فعالیتهای تجاری ارزی.
در دولت یازدهم، بعد از دو دستاوردی که در ابتدای صحبت به آنها اشاره کردم، ابزارسازیهایی را که شما در سؤال قبلی از آنها نام بردید، میتوان جزو موفقیت های دیگر بانک مسکن برشمرد. بانک مسکن مسوولیت تأمین مالی بلندمدت را برعهده دارد، درحالیکه سایر بانکها اصولاً چنین وظیفه ای برای خود قایل نیستند. سپرده های بانکها عندالمطالبه است، اما تسهیلات مسکن ماهیتاً بلندمدت است و یکی از مشکلاتی که نظام تأمین مالی مسکن دارد، شکاف بین سررسید دارایی ها و بدهی ها است؛ به این معنا که تأمین منابع یا همان سپردهگذاریها، عموماً کوتاهمدت صورت میگیرد، اما مصارف بانک یا تسهیلات مسکن به شکل بلندمدت است. لذا بانک مسکن تنها بانکی است که حتماً باید نقش یک پل را بین بازار پول و بازار سرمایه ایفا کند. تأمین مالی بلندمدت باید ازطریق بانکهای توسعه ای با تکیه بر منابع دولتی انجام شود.
ما ابزارهای جدیدی در دو سال اخیر همچون صندوق زمین و ساختمان را ایجاد کردیم تا بتوانیم منابع غیرسپردهای را ازطریق بازار سرمایه جذب کنیم. در این راستا، یک تحول ساختاری انجام شد و شرکت سرمایه گذاری بانک مسکن به گروه مالی بانک مسکن تبدیل شد تا زنجیره خدمات تأمین مالی مسکن را بتواند طراحی و فعال کند. از محصولات این گروه، راه اندازی اولین شرکت تأمین سرمایه تخصصی مسکن بود که البته در ابتدای راه است. مهمترین حلقه مفقوده در حال حاضر، انتشار اوراق مشارکت به پشتوانه تسهیلات رهنی است. بانک مسکن خوشبختانه دو ویژگی منحصربه فرد در منابع و مصارف خود دارد.
در بانکهای تجاری، ورودی منابع عمدتاً ناشی از جذب منابع سپرده ای و هزینه ای جدید است، اما یک منبع خیلی مناسب وصول اقساط تسهیلات قبلی است که در بانکهای تجاری کمتر انجام میشود و پول تازه وارد شبکه بانکی نمیشود، بلکه حداکثرسود تسهیلات پرداختی از مشتریان دریافت میشود و اصل آن، تمدید میشود. اما در بانک مسکن به دلیل ماهیت قراردادهای پرداخت تسهیلات به مشتریان، از ابتدا، اصل و سود تسهیلات تقسیط میشود. لذا در بانک مسکن با جریان درآمدی با کیفیت و با ثبات مواجه هستیم که در سایر بانکها، چنین مزیتی کمتر وجود ندارد. الان بانک مسکن با 5 میلیون پرونده تسهیلاتی مستمر و زنده روبهروست و اتکای بانک به این جریان نقدی، میتواند بانک مسکن را در اجرای برنامه های بلندمدت، کمک کند.

اردیبهشت امسال شورای پول و اعتبار با هدف انحصارشکنی از عاملیت پرداخت وام خرید مسکن، ممنوعیت پرداخت این تسهیلات در تمام بانک های تجاری را لغو کرد، اما این مصوبه هیچ وقت اجرایی نشد. چرا همچنان این تسهیلات از کانال بانک مسکن به متقاضیان ارایه میشود؟
درحال حاضر نرخ سود تسهیلات مسکن 21 درصد است، اما در بانکهای تجاری، تسهیلات سرمایه در گردش با دوره بازپرداخت 6 ماهه، با سود 24 درصد به مشتریان پرداخت میشود. شما اگر مدیرعامل یک بانک خصوصی بودید، کدام روش پرداخت تسهیلات را انتخاب میکردید؛ آن هم با توجه به قیمت تمامشده پول در بازار بین بانکی و جذب منابع سپردهای.
به همین دلیل است که بهرغم اینکه ممنوعیت پرداخت تسهیلات خرید مسکن برای همه بانکهای تجاری لغو شد و به قول برخی مسوولان، انحصار پرداخت وام خرید مسکن شکسته شد، شما ملاحظه می کنید که کمتر بانکی طی ماه های بعد از رفع ممنوعیت، نسبت به پرداخت تسهیلات مسکن که به بازپرداخت بلندمدت نیاز دارد، اقدام کرده است. بعضی از بانکها، اعلام آمادگی کردند که حداکثر برای دوران مشارکت، وام ساخت مسکن دو ساله با سود 24 درصد پرداخت خواهند کرد.
موضوع پرداخت تسهیلات خرید مسکن با سود 21 درصد و تقسیط 12ساله و در مقابل، موضوع ارایه تسهیلات 6 ماهه با سود 24 درصد، در حال حاضر، گلوگاه تأمین مالی بخش مسکن است. از آن طرف هم، بازار رهن ثانویه نیز وجود ندارد که بتوان تسهیلات بلندمدت پرداختشده را تنزیل کرد و به منابع اولیه رسید. درواقع، چون که ابزارهای رایج در دنیا برای تأمین مالی این بخش، در اختیار ما وجود ندارد، شاهد شکاف و مشکل در تأمین مالی هستیم.


شما در ابتدای دولت یازدهم بحث توسعه ای شدن بانک مسکن را مطرح کردید اما هنوز بعد از دو سال، این پوست اندازی صورت نگرفته است. البته ظاهراً در لایحه بودجه سال95 و لایحه برنامه ششم، بحث توسعه ای شدن بانک مسکن آمده است. در این باره بیشتر توضیح دهید.
برای این پرسش لازم میدانم به یک مقدمه مختصر اشاره کنم. بانک مسکن یک ویژگی دیگری علاوه بر انجام کارهای بزرگ و توسعه ای در بخش مسکن دارد و آن تشویق به پس انداز است و چون این موضوع به مردم برمیگردد، پس بانک مسکن باید شبکه گسترده ای از شعب داشته باشد. برخی ها می گویند بانکهای توسعه ای نمیتوانند سپرده از مردم جذب کنند! چرا که در دنیا حدوداً 50 درصد بانکهای توسعه ای از سپرده های مردم استفاده نمیکنند. اما من معتقدم و باور دارم که فقط در یک حالت بانک توسعه ای میتواند از مسیر پس انداز تأمین مالی انجام دهد، آن هم وقتی که تشویق رژیم پس انداز سیاست اصلی دولت باشد.
در کشور ما اگر سیاستهای مقام معظم رهبری در بحث سرمایه گذاری را مطالعه کنید، یکی از سیاستها تشویق به پس انداز است. پس نهاد و سازوکاری که باید این کار را انجام دهد، بانک مسکن است. حالا مفهوم بانک توسعه ای به چه معناست؟ هرجا که ساز و کار بازار مثلاً برای پرداخت تسهیلات بلندمدت به بخش مسکن کارآمد نیست، بانک توسعه ای مسکن وظیفه دارد ورود کند. بانک توسعه ای یعنی ابزار اعمال سیاستهای دولت. حالا دولت اگر میخواهد بانک مسکن مجری و کانال اجرای سیاستهایش در توسعه بخش باشد، باید لوازم آن را مهیا کند. مهمترین لوازم، تجهیز منابع بلندمدت کم هزینه است. اما اینکه بانک مسکن قرار باشد همچون سایر بانکها، از بازار بین بانکی و با رقابت، منابع با نرخ بالا جذب کند و در مقابل، با نرخ پایین و یارانهای و بهشکل بلندمدت، تسهیلات مسکن بپردازد، چنین روشی در مغایرت اساسی با چارچوب بانک توسعه ای قرار دارد و شدنی نیست.
سرمایه بانک مسکن در حال حاضر حدود 3 هزار و 200 میلیارد تومان است، در حالیکه مهمترین ویژگی بانکهای توسعه ای در دنیا، سرمایه فوقالعاده قوی این بانکها است. در چین بانک توسعه ای، 100 میلیارد دلار سرمایه دارد.
ضمن آنکه اکثر سرمایه فعلی بانک مسکن، از محل تجدید ارزیابی داراییها است. سرمایه، توان تسهیلاتدهی بانک را بالا میبرد. از آن طرف، طبق قانون بودجه همه بانکهای دولتی باید یکدوازدهم سودی را که قرار است در پایان سال کسب شود، در طول سال به دولت پرداخت کنند و در عین حال مالیات نیز باید بپردازند. این دو وظیفه نیز در منافات با فعالیت بانک توسعه ای مسکن است.
در سالهای گذشته فعالیت بانک مسکن، سود بانک مستقیم به حساب افزایش سرمایه بانک منظور میشد. خوشبختانه در لایحه برنامه ششم و بودجه سال آینده، برای توسعه ای شدن بانک مسکن، پیشنهاد شده است بانک از پرداخت مالیات و سهم سود معاف شود و در ازای آن، سرمایه بانک مسکن افزایش پیدا کند. این موضوع یک گام رو به جلو است. از طرفی در شرایطی که دولت با تنگنای شدید مالی روبهروست، پیشنهاد کردیم که بخشی از داراییهای دولت در اختیار بانک مسکن در قالب خدمات مدیریت دارایی قرار بگیرد تا با فرآوری این اموال ازطریق مکانیزمهای بازار سرمایه، به جریان نقدی تبدیل شود و وارد بانک مسکن شود تا در نهایت چرخه نقدینگی را فعال کند. در این پروسه، طرحهای دولت در حوزه مسکن و شهرسازی و حمل و نقل نیز با همین چرخه نقدینگی، تأمین مالی خواهد شد. این مدل، خود یک مدل بنیادین متأثر از مبانی اقتصاد مقاومتی است که متکی به ظرفیتهای درونی برای احصای جریان نقدی مورد نیاز اقتصاد کشور است. الان کاهش قیمت نفت، فرصتی برای افزایش بهرهوری در اقتصاد است. شرایط کنونی اقتصاد ایران، راهکارهای خاص خود را میطلبد. برای تأمین مالی در این شرایط، باید راهکارهای ساختاریافته مورد استفاده قرار بگیرد. شجاعت برای تغییر و تحول مورد نیاز است. مدل خدمات مدیریت دارایی نیز در همین قالب قابل تشریح است که خوشبختانه یکی از بندهای 5 گانهای که دولت در لایحه بودجه سال آینده تصویب کرده، صدور مجوز برای مدیریت دارایی توسط بانک مسکن برای پیشبرد طرحهای عمرانی وزارت راه و شهرسازی است.

پیام شما در هفتاد و هفتمین سالگرد تاسیس بانک مسکن به همکاران، مشتریان و همچنین سپرده گذاران بانک چیست؟
فکر میکنم نقش بانکهای توسعه ای بهویژه در شرایط غیرعادی اقتصاد، فوقالعاده زیاد است. نقش بانکهای توسعه ای در مواجهه با رکود اقتصادی، نقشی منحصربهفرد است و باید برای رفع آن پیشقدم شوند. مثلاً بانک مسکن در این مقطع، برای خروج از رکود مسکن، حاضر شد ریسک خرید و فروش قسطی مسکن را بپذیرد. این کار، یک گره از اقتصاد مسکن باز میکند. یا مثلاً در دو سال اخیر، سبد تسهیلات خرید مسکن بعد از 8 سال متنوع شد. بانک مسکن برای مشتریان معتبر و ارزشمند اعتباری و تخصصی خود، فرش قرمز پهن کرده است. بنابراین اگر قبول داریم که بانک مسکن یک بانک دولتی و درعین حال توسعه ای و تخصصی در بخش مسکن است، مهمترین خطکش برای سنجش کارآمدی بانک این است که بسنجیم تا چه حد فعالیتهای بانک مسکن در مسیر اهداف عالی دولت در بخش مسکن همراستا بوده است. بنابراین همکاران من باید این آمادگی را داشته باشند در عین حالی که در حوزه تخصصی تأمین مالی مسکن، باید با سایر بانکها برای جذب منابع بیشتر و ارایه سرویسهای بهتر به مشتری، رقابت کنند، البته در بخش توسعه ای، با هیچ بانکی رقابت نکنند. حوزه ستادی بانک مسکن نیز باید برای پوستاندازی آماده شود و با شرایط اولیه بانک توسعه ای وفق پیدا کند. بانکها معمولاً به کارهای روزمره خدمات بانکی عادت کردهاند، اما بانک مسکن در این مقطع برای تغییر ریل از حالت تخصصی به تخصصی و توسعه ای، باید آمادگی پذیرش تغییر و تحول را داشته باشد. معتقدم در بانک مسکن هر مشتری یک بازار است و متناسب با نیازش، باید تسهیلات و ابزارهای خاص طراحی شود.
در ادبیات اقتصادی، تولیدکننده یک محصول یا خدمات، معمولاً از دو استراتژی عمده بهره میبرد. استراتژی اول، تولید یک محصول با قیمت پایین برای همه است و استراتژی دوم، تولید یک محصول خاص برای مشتری خاص اما با حاشیه سود بالا. ما در بانک مسکن، باید بتوانیم در کنار استراتژی اول مثل خدمات عمومی پرداخت، دو استراتژی دیگر نیز شامل استراتژی تمایز و دیگری استراتژی تمرکز را بهکار بگیریم. تمایز؛ یعنی خدمت خاص بهصورت ویژه و تمرکز بر ریزشدن و وقت گذاشتن برای ارایه یک محصول برای مشتریان هدف خاص.
بانک مسکن از اواخر سال گذشته با هدف تشکیل منظومه واحد و منسجم نظام تأمین مالی در بخش مسکن، طرح «بانک توسعه ای مسکن» را در دستور کار قرار داد. این طرح از اوایل سالجاری با همفکری مشترک وزارت راه و شهرسازی، بانک مسکن، بانک مرکزی، وزارت اقتصاد و برخی نهادهای اقتصادی و پژوهشی، وارد مراحل مطالعاتی و حتی عملیات مقدماتی خود شد و درنهایت، نظر موافق سیاستگذاران پولی مبنی بر ضرورت تقویت ابزارهای توسعه ای تنها بانک تخصصی حوزه مسکن را بههمراه داشته است.
بانک توسعه ای در بخش مسکن، با حمایت ویژه دولت، مأموریت دارد مهمترین سیاستها درخصوص تأمین مسکن کمدرآمدها، تأمین نیاز مالی میاندرآمدهای متقاضی مسکن و هر نوع برنامهای را که دولت برای بخش مسکن طراحی میکند و نیازمند تأمین مالی است، به سرانجام برساند.
فعالسازی ابزارهای نوین و غیربانکی تأمین مالی مسکن، ازجمله محصولات کلیدی بانک توسعه ای مسکن است که در خیلی از کشورها سالهاست بهکار گرفته شده است اما در ایران، وابستگی سنتی بازار مسکن به تنها وام بانکی، بازار رهن را محدود گذاشته است.
بررسیها درباره مقایسه بازار تسهیلات رهنی مسکن در ایران و سایر کشورها حکایت از آن دارد که ابعاد بازار رهن در ایران حتی از کشورهای خیلی فقیر نیز کوچکتر است. این ظرفیت محدود وامدهی در بخش مسکن باعث شده در سالهای اخیر، سهم تسهیلات خرید مسکن از قیمت مسکن هم در تهران و هم در سایر شهرهای کشور به کمترین حد و سطح ممکن نزول کند و کارکرد تسهیلات خرید مسکن بهمعنای واقعی خود، از بین برود.
در بازار مسکن ایران طی سالهای اخیر بهرغم تورم قابلتوجه و رشد ناموزون قیمت مسکن طی دستکم دو دهه اخیر، سقف تسهیلات خرید به تناسب رشد قیمت، تقویت نشد و همین نابرابری بین وام و قیمت مسکن، بهعنوان ریشه اصلی رکود مطرح است.
در سال 72 نسبت تسهیلات خرید مسکن به قیمت مسکن در کل کشور، رقمی معادل 82 درصد بود که این سهم بالای تسهیلات، از اثر حداکثری تسهیلات در پوشش قدرت خرید حکایت داشت. در آن سال متوسط قیمت یک واحد مسکونی 75 مترمربعی در کشور یک میلیون و 690 هزار تومان بود و وام خرید تا سقف یک میلیون و 500 هزار تومان پرداخت میشد.
این سهم بالای وام خرید مسکن از پوشش قدرت خرید در سال 73 به 124 درصد رسید و تا اواخر دهه 70، همواره حدود 80 درصد قیمت مسکن را شامل میشد. اما از اوایل سال 80، بهتدریج سهم وام از قیمت، کاهش پیدا کرد و بهخصوص از بعد از سال 86 که مخالفت دولت با پرداخت وام خرید مسکن تشدید شد و ممنوعیت چندینساله افزایش و پرداخت این وام را بههمراه داشت، قدرت وام خرید بهشدت کاهش یافت. تا اینکه در سال 93، فقط 9 درصد قیمت مسکن در کشور بهکمک وام خرید 20 میلیون تومانی قابلپوشش بود.
کارشناسان اقتصاد مسکن برای سنجش میزان کارآمدی تسهیلات خرید مسکن که در قالب بازار رهن پرداخت میشود، از شاخص «نسبت حجم تسهیلات رهنی مسکن به تولید ناخالص داخلی» استفاده میکنند. هرقدر این نسبت بزرگ باشد، قدرت بانکها و مؤسسات وامدهنده به متقاضیان مسکن در سطح مطلوب قرار دارد و جامعه وامگیرندهها و همینطور سقف وامهای مسکن بیشتر خواهد بود.
در سال 2013 میلادی، نسبت حجم تسهیلات رهنی مسکن به تولید ناخالص داخلی در کشورهای OECD رقمی معادل 159 درصد و در کشورهای با درآمد متوسط 1/86 درصد بوده است. این نسبت همچنین در کشورهای خیلی فقیر 2/19 درصد بوده است. این در حالی است که عدد این شاخص در ایران معادل 2/12 درصد بوده است که مشخص میکند، بازار تسهیلات رهنی در بخش مسکن ایران حتی از کشورهای خیلی فقیر نیز ضعیفتر است و نیاز به تقویت دارد.
برای این منظور بانک مسکن بهدنبال نوعی تغییر مدار است تا مأموریتهای خود را در قالب بانک توسعه ای بازتعریف کند. طبق تعریف، بانکهای توسعه ای دربرگیرنده مؤسسات مالی ملی در کشورهای درحالتوسعه هستند که از لحاظ اندازه، منبع تأمین مالی و حوزه فعالیت متفاوت هستند. اساساً بانکهای توسعه ای تأمینکننده سرمایه میانمدت و بلندمدت برای بخشهای مولد اقتصاد هستند و اغلب آنها همچنین مرجع کارآفرینی و کمکهای فنی بهشمار میروند.
نقش اصلی بانکهای توسعه ای ملی کمک به برآورده شدن اهداف توسعه ای اقتصادی و اجتماعی دولتها است. این بانکها همچنین به فراهم کردن خدمات مالی برای بخشهای استراتژیک اقتصاد مشغول هستند. اصلیترین کارکرد بانکهای توسعه ای در توزیع و اعطای اعتبارات پروژه های توسعه ای (بلندمدت و با سودکم) در سه موضوع تمرکز یافته است: حمایت از اقشار آسیبپذیر در برابر
سیبهای ناشی از بحران با اعطای تسهیلات تأمین مالی آسیبپذیری (VFF)، حفظ پتانسیل رشد اقتصادی با محوریت بخش خصوصی، ایجاد اشتغال بهویژه ازطریق تأمین مالی خرد برای شرکتهای کوچک و متوسط و خیلی کوچک بهواسطه شرکت مالیه بینالمللی (IFC) و در نهایت حمایت و نگهداری از پروژه های سرمایهگذاری بلندمدت در زیرساختها ازطریق اعطای تسهیلات بهبود زیرساختها و داراییها (INFRA).

ویژگی ها وکارکردهای اصلی بانکهای توسعه ای در موارد زیر طبقه بندی میشود:
در نظر گرفتن هزینه ـ فایده اقتصادی علاوه بر سودآوری مالی طرح؛
تشویق سرمایهگذاری بخش خصوصی برخوردار از تکنولوژی پیشرفته و نوین؛
تأمین منابع مالی بلندمدت موردنیاز طرحهای مفید اقتصادی؛
ایجاد ارتباط با مؤسسات مالی بینالمللی و فراهم آوردن امکان بهکارگیری سرمایهگذاری خارجی و منابع ارزی با هزینه مناسب؛
ارایه خدمات مشاورهای در زمینه های اقتصادی، فنی و مالی و مدیریتی؛
ایجاد زیربنای قوی و توانایی کارفرمایی؛
شناسایی و کمک به تأمین مالی طرحهای با فناوری جدید؛
کمک به گسترش بازار سرمایه کشور.
در بانکهای توسعه ای معمولاً دو روش برای تأمین منابع مالی به کار گرفته میشود. در روش اول از منابع داخلی استفاده میشود که در این حالت، سرمایه و دارایی ها، انتشار اوراق مشارکت، سپرده پذیری از مردم و... کار تأمین منابع را انجام میدهد.
در روش دوم نیز تخصیص منابع از حساب ذخیره ارزی و وجوه اداره شده دولتی انجام می گیرد.
بررسی بانکهای توسعه ای ملی حاکی از این موضوع است که آنها وابستگی صرف به بودجه دولتی نداشته، بلکه از روشهای مختلف و متنوع تأمین مالی بهره میگیرند. این روشهای تأمین مالی عبارتند از: انتشار اوراق بهادار در بازار سرمایه؛ استفاده بهینه از سرمایه و داراییهای خود؛ استقراض از سایر بانکهای توسعه ای بین المللی و دولتی؛ دریافت کمک های بودجه ای در قالب یارانه سود در صورت لزوم.
بانکهای توسعه ملی (NDB ) در سطح یک کشور فعالیت میکنند و محدود به سرمایهگذاری در راستای سیاستهای اقتصادی همان کشور هستند و بهطورکلی از لحاظ حوزه عملکرد به سه دسته تقسیم میشوند: بانکهایی که بهطور تخصصی در یک بخش خاص همچون کشاورزی یا مسکن فعالیت میکنند (Sectoral)، بانکهایی که در بخشهای مختلف توسعه ای فعالیت میکنند (Universal)، بانکهای توسعه صادرات و واردات (Exim banks).
از جمله بانکهای توسعه ای ملی (NDB) عبارتند از: بانکهای توسعه ای چین، قزاقستان و ترکیه.
نمونه مؤسسات مالی توسعه ای فعال در بخش مسکن را میتوان به بانک رهنی لتونی و فیلیپین اشاره کرد.
عمده فعالیت بانک رهنی لتونی، اعطای وامهای رهنی بهویژه وامهای ساخت مسکن در کشور لتونی است. بانک زمین فیلیپین نیز در بخشهای مختلف توسعه ای ازجمله مسکن اجتماعی فعالیت دارد.
با بررسی تجارب برخی از کشورها درخصوص محیط قانونی حاکم بر بانکهای توسعه ای، این واقعیت مشخص میشود که در برخی از کشورها، قانون خاص در مورد بانکهای توسعه ای وجود دارد. همچنین قانون ناظر بر فعالیتهای بانکهای توسعه ای و سیاستهای مالی ناظر بر این بانکها تفکیک شدهاند. از طرفی، با توجه به اینکه منطق و ماهیت عملکردی بانکهای توسعه ای با دیگر انواع بانکها متفاوت است، لذا بدیهی است که الزامات نظارتی قابل اعمال برای این بانکها متفاوت از دیگر بانکها باشد.
 
تجربه روسیه:
لایحه قانونی سیاستهای مالی بانک توسعه و امور اقتصادی خارجی روسیه (Memorandum on vnesheconom banks financial policy) تعیینکننده حوزه های اصلی کسبوکار، و شاخصهای فعالیتهای سرمایهگذاری و مالی بانک توسعه و امور اقتصادی خارجی روسیه و دربرگیرنده سیاستهای مالی و سرمایهگذاری این بانک و همچنین سیاست مدیریت ریسک آن است. قانون فدرال ناظر بر بانک توسعه و امور اقتصادی خارجی روسیه نیز دربرگیرنده وضعیت قانونی، اصول سازمانی، تأسیس و اهداف تشکیل و رویه های ساختاردهی مجدد و تصفیه این بانک توسعه ای است.
نکات قابلتوجه مربوط به این قانون به این شرح هستند:
قوانین مربوط به بانکها و بانکداری در روسیه تا زمانی بر این بانک نافذ هستند که ناقض «قانون فدرال» ناظر بر این بانک نباشند.
استانداردهای مربوط به سلامت مالی و ثبات مؤسسات مالی و همچنین استانداردهای تطبیق با دیگر مقررات و الزامات اجباری درخصوص این بانک اعمال نمیشوند.
برخی از مفاد «قانون فدرال ناظر بر مؤسسات غیرانتفاعی» درخصوص رویه های کنترل فعالیت مؤسسات غیرانتفاعی در مورد این بانک اعمال نخواهند شد.
تجربه آلمان:
در مورد بانک توسعه ایKFW آلمان نیز قانون ناظر خاص (law concerning KFW) وجود دارد. طبق این قانون اگر چه بانک KFW همه اقدامات لازم را برای مدیریت ریسک و مدیریت خزانه انجام میدهد، با این وجود در مواردی که انجام
عملیاتی توسط دولت به بانک تکلیف شود و دربرگیرنده منافع دولت آلمان میشود، رعایت محدودیتهای مربوط به مدیریت ریسک و خزانه لازم نیست. همچنین بههنگام ایجاد مقررات برای این بانک توسط وزارت دارایی، ماهیت و عملکرد توسعه ای آن در نظر گرفته میشود.
تجربه ترکیه:
بانک توسعه ای ترکیه تحت قانون شماره 4456 اداره میشود و این قانون، الزامات حاکم بر این بانک را مشخص میکند. ماده 7 این قانون، درخصوص انتشار و اوراق بهادار به این بانک اجازه انتشار این اوراق را میدهد و اوراقی که توسط خزانه ضمانت میشوند، دارای تمام حقوق و مزایای و معافیتهای اوراق بهادار دولتی است. همچنین این بانک از رعایت برخی مفاد این قانون معاف شده است، ازجمله محدودیتهای مربوط به اعطای وام به یک ذینفع واحد، اعطای تسهیلات به اشخاص مرتبط و اعطای تسهیلات تعهدات کلان، محدودیتهای مربوط به خرید سهام بانکهای دیگر، محدودیت نگهداری املاک را میتوان نام برد.
تجربه مالزی:
قانون مؤسسات مالی توسعه ای مالزی در سال 2002 تصویب شد. این قانون دارای بخشهای مختلف ازجمله مدیریت، مالکیت و کنترل، محدودیتهای کسبوکار، الزامات و تأمین بودجه و نحوه عملکرد بانکهای توسعه ای است.
محدودیتهای بانک توسعه ای در مواردی همچون نگهداری داراییهای نقد، نگهداری ذخایر و سایر الزامات احتیاطی در مقایسه و از سایر بانکها متمایز است. بانک مرکزی مالزی تعیین میکند که یک بانک توسعه ای باتوجهبه ویژگیهای خاص خود طی چه دوره زمانی و چه الزامات احتیاطی و نسبتهای خاصی را رعایت کند (سیاستهای شناور).
تاریخچه بانک رهنی:
بانک رهنی ایران بهعنوان شرکت سهامی و به موجب قانون مصوب 25 دیماه 1317 تأسیس شد. وظایف و معاملات بانک علاوهبر مبادرت به سایر عملیات مجاز بانکی و قبول سپرده، پرداخت وام رهنی به منظور خرید خانه، ساختمان، تعمیر و کارگشایی و اعطای وام و اعتبار به شرکتهای ساختمانی و مؤسساتی که در امور آبادانی فعالیت دارند، بوده است. تأسیس وزارت آبادانی و مسکن (در سال 1342) و انتزاع نمایندگی سهام دولت در بانک رهنی از وزارت دارایی و واگذاری آن به وزیر آبادانی و مسکن و خریداری سهام بانک ملی در بانک مسکن توسط دولت که موجب هماهنگی لازم و مطلوب بین سیاستهای دولت در مسکن و برنامه های بانک رهنی شد، ازجمله خصوصیات بارز این بانک بود.
آیین نامه معاملات بانک در دیماه 1333 بررسی و تجدید نظر شد و به موجب آن در صورت درخواست مشتری، به بانک اجازه داده شد عهدهدار عملیات ساختمانی وی شده تا از محل وام تصویبی نسبت به احداث ساختمان مبادرت ورزد.
تصویب قانون پولی و بانکی کشور در سال 1339 و الزام سازمانهای دولتی به تمرکز وجوه خود در بانک مرکزی ایران به کاهش سپرده های بانک رهنی منجر شد و دولت در سال 1342 و سالهای بعد مبادرت به افزایش سرمایه
بانک رهنی کرد .
همچنین قانون تشویق پس انداز مسکن به پیشنهاد بانک رهنی ایران در سال 1346 تصویب شد.
 
عملکرد توسعه ای بانک رهنی در موارد زیر قابل تشریح است:
ایجاد زنجیرهای از بانکها و شرکتها نظیر مشارکت در تأسیس بانک ساختمان بهعنوان تأمین مالی و اعطای تسهیلات به سازندگان و مقاطعهکاران؛ ایجاد شرکتهای پس انداز وام مسکن به منظور اعطای تسهیلات به خریداران واحدهای مسکونی و برقراری ارتباط با خریداران واحدها؛ همکاری با شرکت سرمایهگذاری ساختمان بانکهای ایران بهعنوان بانک سرمایهگذاری ازطریق ایجاد تسهیلات مالی برای پیشخرید و مشارکت با شرکتهای توسعه ای و تولیدکننده مصالح ساختمانی؛ راهبری و ایجاد شرکتهای تولیدکنننده مصالح ساختمانی مانند آجرماشینی فیروزآباد، تهیه مصالح ساختمانی مدرن ایران، صنایع چوبی ایران، اکوپال و ... با هدف تولید مصالح ساختمانی مورد نیاز.
عملکرد توسعه ای بانک مسکن:
در سال 1358 شانزده شرکت پس انداز و وام مسکن، همراه با بانک ساختمان و شرکت سرمایهگذاریهای ساختمان بانکهای ایران، در بانک رهنی ادغام شدند و بانک مسکن را تشکیل دادند. اما فعالیتهای توسعه ای بانک مسکن بعد از ادغام بانک رهنی و شرکتهای وام و پس انداز بهرغم تغییرات بنیادی در ابزارها و نهادهای مالی کماکان به این شرح ادامه داشته است:
اعطای وامهای روستایی و عشایری؛ اجرای طرحهای اسکان77؛ اعطای تسهیلات مسکن حمایتی و اجتماعی؛ اجرای طرح بنگاه های کوچک اقتصادی زودبازده در حوزه مسکن؛ استفاده از وجوه اداره شده سازمان مدیریت و برنامه‎ریزی برای احداث مسکن؛ اجرای طرح ملی مسکن مهر بر اساس بند «د» تبصره 6 قانون بودجه سال 1386 و قانون «ساماندهی و حمایت از تولید واحدهای مسکونی» مصوب سال 1387 برای احداث حدود 000ر300ر2 واحد مسکونی بهعنوان شاخصترین اقدامات بانک؛ همراستایی فعالیتهای بانک با سیاستهای توسعه ای دولت در بخش مسکن.
 
طرحهای توسعه ای اجراشده توسط بانک مسکن (قبل و بعد از انقلاب):
پرداخت وام به شرکتها و مؤسسات ساختمانی،
پرداخت وام به منظور احداث مؤسسات فرهنگی،
اعطای وام به منظور احداث مهمانخانه ها،
پرداخت وام به منظور تأمین مسکن کارکنان مؤسسات دولتی،
ایجاد صندوق پس انداز مسکن،
ایجاد شرکتهای تعاونی مسکن،
انجام فعالیت خانهسازی (به موجب تجویز بند ط از ماده 2 اساسنامه) برای: «ساختن چهارصد دستگاه خانه ارزانقیمت در تهران»، «ساخت بلوکهای نازیآباد»، «ساخت کوی کارگری اصفهان»، «ساخت طرح کوی کن (هزاردستگاه)»، «ساخت هزارخانه نازی آباد»، «پروژه ساختمانی کوی فرح»، «پروژه ساختمانی آپارتمان های آپادانا» و «پروژه ساختمانی تک واحدی شاهین شهر».
کمک به برنامه آپارتمان سازی و فرهنگ آپارتمان نشینی،
کمک به تولید مصالح ساختمانی و ایجاد کارخانه های تولید مصالح ساختمانی،
احداث کارخانه آجر ماشینی فیروزآباد وتأسیس شرکت لوازم ساختمان،
تأسیس شرکت سرمایه گذاری بانک مسکن با هدف اجرای پروژه های ساختمانی و تأمین مالی از طریق بازار سرمایه.
قوانین حاکم بر بانکهای توسعه ای در ایران
در قوانین پولی و بانکی ایران به نظر میرسد بهشکل صریح به «بانکهای توسعه ای» اشاره نشده است. صرفاً در ماده 7 لایحه قانونی اداره امور بانکهای مصوب سال 1358 به گروهبندی و ادغام بانکها اعم از بانکهای تجاری و تخصصی و تأسیس بانکهای جدید اشاره شده است.
تنها استناد قانونی بانکهای توسعه ای در ایران ماده 2 آیین نامه اجرایی «شفافسازی موضوعات تبصره 3 بند الف ماده 3 لایحه قانونی سیاستهای کلی اصل 44 قانون اساسی» موضوع تصویبنامه مورخ مرداد سال 88 هیأت وزیران است. طبق این مصوبه، بانکهای توسعه صادرات، صنعت و معدن، کشاورزی، مسکن و توسعه تعاون در زمره «سازمانهای توسعه ای» تلقی شده و در تبصره 4ماده 3 قانون فوق، سازمانهای توسعه ای مجازند منابع داخلی خود را با اولویت بهصورت وجوه اداره شده نزد «بانکهای توسعه ای دولتی» برای اعطای تسهیلات و کمک به طرحهای مصوب در حوزه های نوین با فناوری پیشرفته به بخشهای غیردولتی اختصاص دهند. همچنین به استناد قانون فوق، بانکهای مذکور دولتی باقی خواهند ماند. همچنین بند 22 سیاستهای کلی تولید ملی، حمایت از کار و سرمایه ایرانی ابلاغی مقام معظم رهبری مبنی بر گسترش و حمایت از نهادهای مالی توسعه ای نیز به این نوع بانک اشاره دارد.
در بند 4ـ4 سیاستها و برنامه های اقتصادی دولت برای خروج غیرتورمی از رکود طی سالهای 1393 و 1394 با هدف ایجاد رونق تولید در بخش مسکن و بخشهای وابسته و تحریک تقاضای مسکن برای خروج از رکود فعلی، ازطریق تقویت صندوق پس انداز مسکن و تشکیل مؤسسات تسهیلات و پس انداز مسکن تأکید شده است.
به استثنای این موارد که تنها به نام «بانکهای توسعه ای دولتی» اشاره شده، به نظر میرسد در قوانین دیگر به ویژه قوانین پولی و بانکی، اشاره ای به نوع، ماهیت، کارکردها، محدودیتها و... درخصوص بانکهای توسعه ای، مشابه سایرکشورها همچون روسیه، آلمان، ترکیه و مالزی که دارای قانون خاص بوده، نشده است و به نظر میرسد که نگاه بانک مرکزی نسبت به اینگونه بانکها، از نوع تخصصی است.
 
نقشه راه تبدیل بانک مسکن به بانک توسعه ای
به منظور اجرای بند 22 سیاستهای کلی تولید ملی، حمایت از کار و سرمایه ایرانی ابلاغی مقام معظم رهبری مبنی بر گسترش و حمایت از نهادهای مالی توسعه ای پیشنهاد میشود:
به استناد ماده 6 قانون تسهیل اعطای تسهیلات بانکی و کاهش هزینه های طرح و تسریع در اجرای طرحهای تولیدی و افزایش منابع مالی و کارایی بانکها و ماده 37 اساسنامه قانونی بانک مسکن، اساسنامه بانک متناسب با مأموریت توسعه ای آن اصلاح و به تصویب مراجع ذیربط برسد. همچنین لازم است سرمایه بانک به حداقل 100 هزار میلیارد ریال افزایش یابد.
تدوین الزامات مقرراتی و نظارتی خاص حاکم بر بانکهای توسعه ای توسط بانک مرکزی نیز اقدام دیگر در این راستا است. از طرفی، مستثنی شدن بانکهای توسعه ای از برخی از حدود و الزامات نظارتی حاکم بر بانکهای تجاری نظیر میزان و نحوه سرمایهگذاری در شرکتها، نسبتهای مربوط به ذینفع واحد و اشخاص مرتبط، تسهیلات و تعهدات کلان و... ازجمله پیشنیازهای توسعه ای شدن بانک مسکن محسوب میشود.
استمهال خطوط اعتباری مسکن مهر به مدت 15 سال به منظور تقویت حساب صندوق توسعه ای پس انداز مسکن به عنوان اولین منبع مالی این صندوق و کمک دولت به بانک توسعه ای مسکن نیز باید در دستور کار قرار گیرد.
برخورداری از معافیت پرداخت مالیات و سهم سود دولت در بانکهای توسعه ای و انتقال آنها به اندوخته های طرحهای توسعه ای، پیش بینی تخصیص یارانه سود و وجوه اداره شده در قوانین بودجه سنواتی به بانکهای توسعه ای، کاهش سپرده قانونی بانکهای توسعه ای مشابه سپرده قانونی صندوق پس انداز مسکن، سپرده گذاری دولت و شرکتهای دولتی نزد بانکهای توسعه ای و مجوز خرید اوراق مشارکت منتشره این بانکها توسط دیگر بانکها از محل سپرده قانونی قابل تودیع نزد بانک مرکزی، رسوب بخشی از مانده حسابهای دولتی موجود نزد بانکهای توسعه ای، بهویژه حسابهای مرتبط با وزارتخانه ها و شرکتهای دولتی مرتبط با بخش فعالیت، به جای واریز یکجای آن به حساب بانک مرکزی و استفاده از آن برای اجرای طرحهای توسعه ای نیز ازجمله مکمل های نقشه راه برای توسعه ای شدن بانک مسکن است.

آخرین بروزرسانی 1394/11/12